계약갱신청구권 예외 사항과 거부 가능한 상황은?

안녕하세요

박쌤의 금융연구소입니다.

 

최근 갱신된 임대차3법.

임차인들을 보호하기 위해 개정된 법으로

전세를 연장하고 싶은 임차인들에게는 매우 유리한 법령이었습니다.

 

이번에 개정된 계약갱신청구권은 지난 7월 31일부터

시행되었으나 임차인 또는 임대인 입장에서 아직 자세히 모르는 부분들이 

있는 것 같아 오늘 계약갱신청구권에 대한 구체적인 사항과

임대인을 위한 예외 및 거부 사항에 관해서도 더불어 알아보도록 하겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

 

계약갱신청구권이란 임대인이 임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게

갱신거절의 통지를 하지 않았거나 계약조건을 변경하지 않으면

전 임대차 계약 그대로 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 의미합니다.

 

따라서 임대인이 계약을 갱신 및 계약 해지를 하고 싶을 때는

계약 종로 6개월에서 2개월 전까지는 반드시 세입자에게 통지를 해야 합니다.

임대 존속기간은 2년이기 때문에 위의 기간안에 통지를 임차인에게

하지 않으면 다시 2년 계약이 자동 갱신되게 됩니다.

 

이렇게 자동 갱신이 되면 별 다른 정당한 사유 없이

임대인은 계약갱신을 거절하지 못하는 것이

이번 변경된 계약긴신청구권의 골자입니다.

 

하지만 임대인도 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 예외 사항도 있는데요,

아래의 사항을 임차인이 지키지 못했을 경우에 해당합니다.

 

 

< 계약갱신청구권 예외 및 거부 가능한 사항 >

 

1. 임차인의 연체 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우

 

2. 임차인의 부정한 방법 : 임차인이 거짓말을 했거나 부정한 방법을 계약을 한 경우

 

3. 임대인의 보상 : 임대인이 임차인에게 합의 하에 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인의 전대 사항 : 임차인이 임대인의 허락없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

 

5. 임차인의 파손 과실 : 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 중대하게 파손한 경우

 

6. 주택의 멸실 파손 : 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차를 할 수 없게 된 경우

 

7. 임대인의 재건축 : 임대인의 주택을 철거 또는 재건축 목적으로 임대차를 할 수 없게 된 경우

 

8. 임대인의 주택 거주 : 임대인의 직계존속을 포함하여 직계비속이 해당 주택에 거주하게 될 경우

 

9. 임차인의 중대한 위반 사항 : 계약을 존속할 수 없는 임차인의 중대한 위반사항이 있을 경우

 

 

위의 상황은

임대인도 계약갱신청구권 예외 및 거부 사항이 되는데요

특히 8조항의 경우 임대인이 해당 사유로 거절했음에도

갱신요구가 받아드려지지 않았고 게다가 기간이 만료되기 전에

다른 제3자에게 주택을 임대한 경우

즉, 허위로 갱신 거절을 한 경우에 해당되면

임대인은 갱신저절로 인해 임차인이 받은 손해를 배상해야 합니다.

 

 

 

임대인이 허위로 갱신거절을 했을 경우

갱신 거절 당시의 임대료(월세 및 전세의 경우 법정 전환율 4%로 계산한 월단위 임대료)의

3개월분에 해당하는 금액을 배상하거나

또는 임대인이 제3자 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료에서

갱신 거절 시 월단위 임대료를 제한 금액의 2년 분에 해당하는 금액

또는

갱신거절로 인해 임차인이 얻은 손해액을 배상해야 합니다.

 

임차인의 경우 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며

이때 갱신 기간은 2년을 존속기간으로 하고 있습니다.

 

 

오늘은 계약갱신청구권 예외 및 거부 사항과

허위로 갱신을 거절했을 경우 대한 손해배상 내역에 관해 자세하게 알려드렸습니다.

도움되셨길 바라며

이상 박쌤의 금융연구소였습니다.

 

감사합니다.

안전하고 또 즐거운 주말되시길 바랍니다.